Een landmeter voert nauwkeurige opmetingen uit om grenzen van eigendommen te bepalen, schattingen en taxaties te maken, en ondersteunt bij juridische vraagstukken zoals verkavelingen en stedenbouwkundige attesten.
Een verkaveling vereist zowel juridische als technische kennis. Een landmeter begeleidt u bij alle stappen, van de aanvraag van het stedenbouwkundig attest tot de omgevingsvergunning.
Een landmeter is essentieel voor een officiële taxatie van uw onroerend goed, bijvoorbeeld bij verkoop, aankoop, of herfinanciering. De landmeter zorgt voor een accurate waardebepaling die erkend wordt door banken en notarissen.
Wij zijn actief in de regio’s rond Leuven, Diest, Aarschot, Tienen, Tielt-Winge, Lubbeek, Holsbeek, Rotselaar, Halen, Herk-de-Stad, Scherpenheuvel-Zichem, Bekkevoort, Herselt, Heist-op-den-Berg, Begijnendijk, Tremelo, Glabbeek, Zoutleeuw, en Geetbets.
Een opmeting is een gedetailleerde, technische beschrijving van een perceel grond of een gebouw. Een landmeter gebruikt hiervoor gespecialiseerde instrumenten om de exacte afmetingen, vorm en ligging van het object vast te leggen. Een precadastratie is een administratieve handeling die volgt op een opmeting. Het is een aanvraag bij het kadaster om de gegevens van een perceel aan te passen, dit gebeurt bijvoorbeeld bij een herverdeling van een perceel of de wijziging van perceelsgrenzen.
Burengeschillen over eigendomsgrenzen kunnen voor veel stress zorgen. Landmeetkantoor Van de Velde – Peeters biedt een oplossing op maat. Voorkomen is beter dan genezen. Door onze ervaring als bemiddelaar gaan we proactief te werk bij metingen en grensbepalingen. We zorgen voor een open communicatie met de buren en werken transparant. Op deze manier voorkomen we dat er tijdens de meting nieuwe conflicten ontstaan.
Bestaat er al een geschil? Kom dan samen met uw buur tot bij ons! We treden dan op als neutrale bemiddelaar. Samen met u gaan we op zoek naar een oplossing die voor iedereen aanvaardbaar is. We brengen het conflict in kaart, luisteren naar beide partijen en zoeken naar gemeenschappelijke grond. Dankzij onze juridische en landmeetkundige kennis kunnen we u begeleiden naar de beste oplossing.
Is een juridische procedure onvermijdelijk? Dan kunnen wij als gerechtsdeskundige een deskundig verslag opstellen. Dit verslag geeft een objectief beeld van de situatie en kan gebruikt worden als bewijsstuk in de rechtbank.
De kosten van een landmeter variëren afhankelijk van het soort dienst, de complexiteit van het project, en de locatie. Een eenvoudige opmeting zonder grensbepaling kan starten vanaf 600 euro excl. btw, terwijl grotere projecten, zoals verkavelingen of juridische bijstand, hogere tarieven kunnen hebben. Is het perceel moeilijk toegankelijk of moeilijk op te meten, dan zal het ereloon hoger liggen. Moet de opdracht snel gebeuren, dan zal je ook meer betalen. Het is dus erg moeilijk om een prijs te plakken op het ereloon van een landmeter. Wij raden aan om contact met ons op te nemen voor een gepersonaliseerde offerte die aansluit bij uw specifieke behoeften.
Ja, een verlichtingspaal mag op uw privaat eigendom staan in Vlaanderen, maar dit is afhankelijk van specifieke voorwaarden. Als de verlichtingspaal deel uitmaakt van een openbaar verlichtingsnetwerk, kan er een publiekrechtelijke erfdienstbaarheid zijn gevestigd, waardoor de paal legaal op uw grond mag staan. Deze erfdienstbaarheid kan ontstaan door een overeenkomst, door een administratieve beslissing of door verjaring (als de paal al meer dan 30 jaar zonder bezwaar op uw grond staat).
Als de erfdienstbaarheid zonder uw toestemming is ontstaan, heeft u mogelijk recht op schadeloosstelling. Indien u echter bezwaar hebt tegen de aanwezigheid van de paal, kunt u juridische stappen ondernemen om te onderzoeken of deze erfdienstbaarheid rechtmatig is en of er compensatie nodig is.
De vestiging en handhaving van elektriciteitsnetwerken in Vlaanderen zijn van essentieel belang voor de openbare infrastructuur en worden gereguleerd door een complex netwerk van wetten, decreten, en verordeningen. Dit rapport bespreekt de juridische kaders die de vestiging van publiekrechtelijke erfdienstbaarheden voor elektriciteitsnetwerken mogelijk maken, waaronder de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het Decreet van 8 mei 2009 betreffende de oprichting van nutsvoorzieningen, het Decreet van 18 mei 1999 betreffende de organisatie van de elektriciteitsmarkt, en de rol van gemeentelijke verordeningen. Bovendien wordt aandacht besteed aan de kwesties rond bestaande verlichtingspalen en de concepten van verjaring en gedogen.
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) biedt het fundamentele juridische kader voor de ruimtelijke ordening in Vlaanderen en bevat bepalingen die relevant zijn voor de vestiging van erfdienstbaarheden voor nutsvoorzieningen, inclusief elektriciteitsnetwerken.
Artikel 4.6.2 VCRO: Erfdienstbaarheden ten Behoeve van Openbaar Nut
Artikel 4.6.2 van de VCRO stelt dat erfdienstbaarheden kunnen worden opgelegd op privé-eigendommen indien deze noodzakelijk zijn voor het aanleggen, onderhouden of exploiteren van infrastructuren die van openbaar belang zijn. Dit omvat ook de vestiging van infrastructuur zoals elektriciteitsnetwerken. De bevoegdheid om dergelijke erfdienstbaarheden op te leggen ligt bij de bevoegde overheid, vaak de gemeente, en kan zonder instemming van de grondeigenaar worden opgelegd als dit in het algemeen belang wordt geacht.
Procedure en Rechtsmiddelen
De VCRO voorziet in een procedure voor de vestiging van erfdienstbaarheden, waarbij grondeigenaren het recht hebben om bezwaar te maken. Indien hun bezwaar wordt afgewezen, kunnen zij beroep aantekenen bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Deze procedures zijn cruciaal voor het waarborgen van een evenwicht tussen het publieke belang en de rechten van individuele grondeigenaren.
Het Decreet van 8 mei 2009 richt zich op de oprichting, exploitatie, en het beheer van nutsvoorzieningen in Vlaanderen en vormt een aanvulling op de VCRO. Dit decreet biedt een specifiek juridisch kader voor de vestiging van publiekrechtelijke erfdienstbaarheden die noodzakelijk zijn voor nutsvoorzieningen zoals elektriciteitsnetwerken.
Artikel 4: Vestiging van Erfdienstbaarheden
Artikel 4 van het decreet geeft nutsbedrijven de mogelijkheid om erfdienstbaarheden te vestigen op privé-eigendommen ten behoeve van hun infrastructuren. Deze erfdienstbaarheden zijn essentieel voor de aanleg en het onderhoud van elektriciteitsnetwerken. Het decreet bepaalt dat een erfdienstbaarheid kan worden gevestigd op basis van een overeenkomst tussen de nutsvoorziening en de eigenaar van het betrokken perceel. Indien een overeenkomst niet mogelijk is, kan de erfdienstbaarheid door de overheid worden opgelegd.
Schadeloosstelling en Vergoedingen
Artikel 8 van het decreet behandelt het recht op schadeloosstelling voor eigenaren van percelen waarop erfdienstbaarheden worden gevestigd. De vergoeding is bedoeld om de eigenaar te compenseren voor de impact van de erfdienstbaarheid, zoals een eventuele waardevermindering van het perceel of andere schade. De hoogte van de vergoeding wordt doorgaans bepaald door experts en kan variëren afhankelijk van de specifieke situatie.
Het Decreet van 18 mei 1999 reguleert de organisatie van de elektriciteitsmarkt in Vlaanderen en omvat bepalingen die specifiek gericht zijn op de vestiging van infrastructuren zoals elektriciteitsnetwerken.
Artikel 18: Vestiging van Erfdienstbaarheden voor Elektriciteitsvoorzieningen
Artikel 18 van dit decreet verleent distributienetbeheerders het recht om erfdienstbaarheden te vestigen op privé-eigendommen voor de aanleg, het onderhoud en de exploitatie van elektriciteitsnetwerken. De wetgeving stelt dat deze erfdienstbaarheden noodzakelijk zijn voor het verzekeren van een betrouwbare elektriciteitsvoorziening.
Toegang tot Eigendommen en Uitvoering van Werken
Het decreet voorziet in de mogelijkheid voor distributienetbeheerders om toegang te krijgen tot privé-eigendommen om de noodzakelijke werken uit te voeren. Dit kan het graven van sleuven voor kabels, de installatie van masten, of andere infrastructurele werkzaamheden omvatten. Indien een grondeigenaar medewerking weigert, kan de distributienetbeheerder gerechtelijke stappen ondernemen om de toegang af te dwingen.
Gemeenten in Vlaanderen hebben de bevoegdheid om specifieke verordeningen uit te vaardigen die de vestiging, exploitatie en het onderhoud van nutsvoorzieningen op hun grondgebied regelen. Deze gemeentelijke verordeningen kunnen sterk variëren afhankelijk van de specifieke noden en omstandigheden van de gemeente.
Lokaal Beleid en Openbare Verlichting
Gemeentelijke verordeningen kunnen regels bevatten voor de locatie, het ontwerp en het onderhoud van verlichtingspalen en andere infrastructuren. Dit is van bijzonder belang voor verlichtingsnetwerken, waar de esthetische en praktische overwegingen vaak een grote rol spelen. Gemeenten kunnen bijvoorbeeld regels opleggen over de hoogte, plaatsing, en het type verlichtingspalen die mogen worden geïnstalleerd, en over de wijze waarop deze infrastructuren moeten worden onderhouden.
Samenwerking met Nutsbedrijven
Gemeenten werken vaak samen met nutsbedrijven om de aanleg en het onderhoud van elektriciteitsnetwerken te coördineren. Dit omvat de afgifte van vergunningen, het vaststellen van de route voor kabels, en het opstellen van overeenkomsten voor het gebruik van gemeentelijke grond voor nutsvoorzieningen.
Naast de vestiging van nieuwe infrastructuren is het ook belangrijk om aandacht te besteden aan bestaande verlichtingspalen, vooral met betrekking tot de concepten van verjaring en gedogen.
Verjaring
In de context van verlichtingspalen kan verjaring een belangrijke rol spelen. Verjaring betekent dat na verloop van tijd bepaalde rechten of plichten kunnen ontstaan of vervallen. Voor verlichtingspalen kan dit bijvoorbeeld betekenen dat als een verlichtingspaal gedurende een lange periode op een privéterrein staat zonder dat de eigenaar hiertegen bezwaar maakt, de erfdienstbaarheid die nodig is voor die paal na verloop van tijd een juridisch vaststaand feit kan worden. In België kan een erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring na 30 jaar van onafgebroken en openbaar gebruik. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als een verlichtingspaal al 30 jaar op dezelfde plaats staat zonder dat de eigenaar bezwaar heeft gemaakt.
Schadeloosstelling bij Bestaande Verlichtingspalen
Als erfdienstbaarheden voor bestaande verlichtingspalen door verjaring zijn ontstaan, kan dit de mogelijkheden voor eigenaars om schadevergoeding te eisen beperken. Echter, indien blijkt dat de erfdienstbaarheid op onrechtmatige wijze is ontstaan, of als er schade wordt veroorzaakt door de aanwezigheid van de paal, kunnen eigenaars nog steeds het recht hebben op een schadevergoeding. Dit zou bijvoorbeeld kunnen gelden als de paal de waarde van het onroerend goed aanzienlijk vermindert of hinder veroorzaakt die verder gaat dan wat redelijkerwijs kan worden verwacht.
Conclusie
De vestiging en handhaving van elektriciteitsnetwerken in Vlaanderen op basis van publiekrechtelijke erfdienstbaarheden worden beheerst door een samenspel van wetgevingen en verordeningen, waaronder de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het Decreet van 8 mei 2009 betreffende de oprichting van nutsvoorzieningen, het Decreet van 18 mei 1999 betreffende de organisatie van de elektriciteitsmarkt, en diverse gemeentelijke verordeningen. Deze regelingen zijn ontworpen om een balans te vinden tussen het algemeen belang bij een betrouwbare en duurzame elektriciteitsvoorziening en de bescherming van de rechten van individuele grondeigenaren.
Wat betreft bestaande verlichtingspalen speelt het concept van verjaring een cruciale rol, waarbij langdurig gebruik zonder bezwaar kan leiden tot de vestiging van erfdienstbaarheden. De juridische praktijk vereist dus een zorgvuldige afweging van de belangen van zowel de nutsbedrijven als de eigenaars van de grond waarop deze infrastructuren worden geplaatst.
Bij het beoordelen van je recht op een uitweg door verjaring, is het essentieel om onderscheid te maken tussen de oude en de nieuwe wetgeving. De regels en voorwaarden voor het verkrijgen van een erfdienstbaarheid door verjaring zijn namelijk aanzienlijk veranderd met de invoering van het nieuwe goederenrecht op 1 september 2021. Hieronder volgt een overzicht van de relevante bepalingen onder zowel de oude als de nieuwe wetgeving.
Oude Wetgeving (voor 1 september 2021)
Onder de oude wetgeving werd er een onderscheid gemaakt tussen voortdurende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden:
Een recht van uitweg zou onder de oude wetgeving als een niet-voortdurende erfdienstbaarheid worden beschouwd, omdat het gebruik ervan telkens een menselijke handeling vereist (namelijk het gebruik van de uitweg). Hierdoor kon een recht van uitweg niet door verjaring worden verkregen onder de oude wetgeving.
Nieuwe Wetgeving (vanaf 1 september 2021)
Met de invoering van het nieuwe goederenrecht is het onderscheid tussen voortdurende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden afgeschaft. Nu wordt er enkel nog onderscheid gemaakt tussen zichtbare en niet-zichtbare erfdienstbaarheden:
Volgens de nieuwe wetgeving kun je een recht van uitweg door verjaring verkrijgen als het gebruik van de uitweg zichtbaar is geweest gedurende een periode van 30 jaar (bij gebrek aan goede trouw) of 10 jaar (in geval van goede trouw). Aangezien de nieuwe wetgeving pas vanaf 1 september 2021 van kracht is, kan de 30-jarige verjaringstermijn pas in 2051 worden ingeroepen. De 10-jarige termijn in geval van goede trouw kan echter al in 2031 worden ingeroepen.
Goede Trouw
Goede trouw betekent handelen uit zuivere motieven en zonder kennis van feiten die het recht zouden kunnen beïnvloeden. Volgens het Burgerlijk Wetboek ontbreekt goede trouw als iemand van de werkelijke feiten of juridische verhouding op de hoogte is, of deze had moeten kennen.
Conclusie
Gezien je de uitweg al meer dan 30 jaar gebruikt, en als dit gebruik zichtbaar is geweest, kun je volgens de nieuwe wetgeving een recht van uitweg door verjaring hebben verkregen. Dit zou echter niet het geval zijn onder de oude wetgeving. Let wel, de 30-jarige verjaringstermijn onder de nieuwe wetgeving kan pas in 2051 worden ingeroepen, terwijl de 10-jarige termijn in geval van goede trouw al in 2031 kan worden ingeroepen.
Wanneer een perceel ingesloten is, betekent dit dat er geen recht van uitweg of erfdienstbaarheid van doorgang is. In dergelijke gevallen zal de rechter de minst schadelijke uitweg kiezen om als nieuwe uitweg te dienen. Bij het bepalen van de minst schadelijke uitweg richt de rechter zich op de schade aan het lijdend erf (het perceel waar de uitweg over gaat lopen) en niet op de ongemakken voor het heersend erf (het perceel dat de uitweg nodig heeft). Dit principe werd bevestigd in een uitspraak van de rechtbank van Henegouwen (afd. Charleroi) op 4 december 2019.
Het nieuwe goederenrecht, dat sinds 1 september 2021 van kracht is, maakt het mogelijk om erfdienstbaarheden te verkrijgen door verjaring. Volgens artikel 3.118 van het Burgerlijk Wetboek geldt hiervoor een termijn van 30 jaar, die begint te lopen vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe wet op 1 september 2021.
Het Hof van Cassatie heeft bepaald dat een perceel niet ingesloten is als de eigenaar of gebruiker van een naburig perceel het gebruik van een uitweg bewust heeft gedoogd. Deze gedoogde situatie kan echter beëindigd worden door een aangetekende brief te sturen met een formeel verbod om het lijdend erf te gebruiken als doorgang.
Daarnaast moet de eigenaar van het heersend erf, volgens artikel 3.136 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek, de schade vergoeden die de eigenaars van het lijdend erf lijden doordat zij een deel van hun perceel niet vrij kunnen gebruiken. Deze schadevergoeding moet evenredig zijn aan de veroorzaakte schade.
Het is belangrijk op te merken dat langdurig gedogen, zonder dat er ooit een vergoeding is gevraagd, geen rechten creëert om diezelfde uitweg kosteloos te blijven gebruiken. Gedogen doet ook geen afstand van het recht op schadevergoeding voor de schade die het lijdend erf ondervindt.
